Guide d'achat

Pourquoi acheter ?

Pour y habiter vous-même ou pour mettre en location ?

L’achat d’un bien immobilier peut donner lieu à certains crédits d’impôt, comme par exemple celui relatif aux intérêts d’emprunt (et plus précisément ceux versés au titre des 5 premières annuités de remboursement des prêts souscrits pour l’achat de votre résidence principale). S’il s’agit d’un investissement locatif, tournez-vous vers des mesures de défiscalisation telles que le dispositif Scellier par exemple (investissement locatif dans le neuf).

Pour une revente prochaine ?

Si vous prévoyez déjà de revendre votre bien, prenez en compte certains critères qui vous prémuniront d’une décote. C’est le cas par exemple du choix du quartier ou encore de la proximité avec les transports en commun et les écoles. Dans le cas d’un logement neuf achevé depuis moins de 5 ans au moment de la vente, attention à la TVA immobilière.

Quel type de bien acheter ?

Maison ou appartement ?

La maison est souvent plus vaste, dispose d'un jardin, d'un garage... Mais ces atouts ne doivent pas masquer un coût important d'entretien (toiture, ravalement, peintures...) et un emplacement hors du centre-ville. Vivre en appartement impose un certain nombre de contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les charges sont partagées par la copropriété.

Neuf ou ancien ?

L’ancien a l’avantage d’être souvent moins cher que le neuf, tout en présentant un plus grand charme (parquets, moulures, grandes hauteurs sous plafond…) Le rendement locatif est aussi plus élevé. Mais en contrepartie, prévoyez une plomberie et des circuits électriques à refaire, sans compter des mètres carrés mal utilisés.

Dans le neuf, les surfaces sont mieux conçues, avec des équipements permettant de réaliser des économies d'énergie. L’inconvénient : des emplacements souvent moins centraux que pour l’ancien.

Comment acheter ?

Acheter en copropriété ?

En devenant copropriétaire, vous aurez l’obligation de contribuer financièrement à l’entretien et à la réparation de l’immeuble : veillez à bien prendre en compte les charges de copropriété dans votre budget.

Vendre ou acheter d’abord ?

A moins d’envisager un prêt relais, il vous faudra choisir ! En vendant en premier, vous êtes sûr du montant dont vous disposez pour acheter votre prochain bien. En revanche, il vous faudra sans doute prévoir une location en attendant de trouver votre maison. Ces frais et déménagements multiples vous seraient épargnés si vous achetiez en premier, vous laissant en outre le temps de bien préparer votre prochaine installation. Mais alors, attention à ne pas surestimer le prix de votre bien.

Où acheter ?

Quel emplacement choisir ?

Devez-vous choisir l’emplacement par rapport à votre lieu de travail ou en fonction de la qualité de vie ?

Dans un contexte de mobilité professionnelle, vous aurez sans doute à changer de lieu de travail : inutile de rendre ce point bloquant. En achetant dans un secteur où sont déjà installés crèches, écoles, espaces verts, commerces...vous vous éviterez bien des trajets inutiles, surtout si le quartier est bien desservi en bus ou en train.

Ne vous fixez pas sur un quartier. Allez prospecter de secteurs inconnus sans a priori, ils réservent parfois d'agréables surprises.

De quelle superficie avez-vous besoin ?

Si vous êtes jeune, la famille a toutes les chances de s'agrandir. L'espace devient alors un élément important du cadre de vie, les adolescents appréciant d'avoir leur coin bien à eux. Néanmoins, ne tombez pas dans l'excès inverse : une trop grande surface est lourde à entretenir quotidiennement et les taxes foncières et d’habitation y sont indexées.

Vos apports à estimer

Votre salaire fixe mensuel, vos pensions et vos rentes, le déblocage d’intéressements, les revenus de vos plans d’épargne (PEL, CEL…), les revenus de vos placements.

Vous pouvez également estimer la progression de votre salaire dans les années à venir.

Par contre, ne prenez pas en compte les aides au logement, telles que les APL, qui peuvent un jour ne plus vous être accordées.

Les crédits et réductions d’impôt

Un crédit d’impôt peut vous être accordé si vous réalisez des travaux, par exemple, en faveur du développement durable (installation de pompe à chaleur, d’un système de récupération et de traitement des eaux pluviales…).

Le dispositif Scellier quant à lui, donne droit à une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans le neuf.

Vos dépenses

Vos dépenses habituelles

Vos crédits (voiture, prêts à la consommation…), les frais de fonctionnement (électricité, chauffage…), les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures…).

Vos dépenses liées à l’emprunt

Le remboursement du prêt, le remboursement du crédit relais, les frais d’ouverture et d’instruction de dossier, les garanties (hypothèque…), les frais d’assurance (décès, perte d’emploi…), les intérêts intercalaires (logement en état futur d’achèvement).

Vos dépenses liées à votre nouveau logement

Le déménagement, les charges de copropriété éventuelles.

Vos dépenses liées à votre ancien logement

Si votre précédent logement était en copropriété, prenez en compte les charges et les travaux réalisés et que vous aviez validés lors des précédentes assemblées générales où vous étiez présent. Vous pourriez avoir à les régler.

Les dépenses liées au notaire

La rémunération du notaire, les frais liés aux formalités accomplies par le notaire (demande d’extraits de cadastre…), les droits et taxes payés au trésor public (taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement ou TVA).

A quel notaire faire appel ?

Le plus souvent, les démarches sont prises en charge par le notaire du vendeur. Ceci dit, l’acheteur peut être assisté du sien.

Quels sont les rôles du notaire ?

Authentifier la transaction

Le notaire s'acquitte des formalités nécessaires à l'authentification de l'acte d'achat :

• Préparation des contrats
• Signature de l'avant-contrat
• Prise en charge de certaines formalités administratives (purge des droits de préemption...)
• Calcul des taxes et déclarations auprès de l'administration
• Signature de l'acte définitif

Obtenir le titre de propriété

Après la signature de la vente, le notaire procède d’abord à l’enregistrement au bureau des hypothèques : l’acte est publié au fichier immobilier. Il verse également à l’administration droits et taxes dont vous vous êtes acquittés en signant l’achat. Il fournit copies et extraits de l’acte de vente, notamment au bureau du cadastre. Enfin, il conserve l’original de l’acte de vente pendant 100 ans.

Garantir un achat tranquille

Le notaire vous permet d'avancer efficacement dans votre démarche d'achat. Car en s’acquittant d'un certain nombre de vérifications juridiques et fiscales, le notaire prévient toutes contestations ultérieures. C’est ainsi qu’il va s’assurer du titre de propriété du vendeur ou que les diagnostics immobiliers ont bien été réalisés.

Conseiller et négocier

Le notaire a une mission d’accompagnement qui vous permettra de comprendre toutes les lois sur l’immobilier. Il est également en mesure de vous orienter en matière de prix immobiliers et peut vous aider à négocier le prix d'achat.

Les frais de notaire

Le notaire va vous demander, en tant qu’acheteur, de régler trois types de frais :

• Les « droits de mutation », c’est-à-dire les taxes reversées à l’Etat et aux collectivités locales, soit environ 8/10e des frais. Le montant varie en fonction du bien (ancien, neuf ou récent) et de la nature de l’acte.
• Les « déboursés », c’est-à-dire la somme versée par le notaire pour obtenir certains documents (soit environ 1/10e des frais.
• Les « émoluments », c’est-à-dire la rémunération du notaire proprement dite (soit environ 1/10edes frais). Ils sont réglementés (décrets des 8 mars 1978, 16 mai 2006 et 21 mars 2007) et ne sont versés qu’une fois le dossier clos.

A noter : Les « honoraires » désignent les actes dont le tarif n’est pas réglementé, tels que les baux commerciaux ou la consultation juridique. Dans le cas d’une négociation immobilière, un tarif national est également fixé : il est calculé au taux (hors TVA) de 5% jusqu’à 45 735 euros ; et de 2,5% au-delà. Par exemple : Si votre achat immobilier s’élève à 100 000 euros, comptez 45 735 euros à 5% et 54 265 euros à 2,5% (auquel vous ajoutez la TVA à 19,6%).

Avantages et inconvénients du neuf

Les avantages

• Une meilleure construction (performances énergétiques, acoustiques, thermiques…)
• Un meilleur confort de vie (grâce à des surfaces bien pensées)
• La possibilité d’un logement « sur-mesure » ou du moins, d’un logement prêt à habiter (pas de travaux à réaliser; les revêtements installés sont ceux que vous avez choisis…)
• Des garanties pour l’acheteur (garanties biennale et décennale)
• Des frais de notaires moins importants que dans le neuf
• La mise à disposition d’un garage
• Peu de frais à prévoir dans les parties communes

Les inconvénients

• Difficultés à décrocher un programme dans le neuf
• Être patient et attendre la fin de la construction de son logement
• Un emplacement en centre-ville très onéreux

Acheter sur plan (VEFA)

La « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) consiste à acheter une maison ou un appartement en cours de construction ou à construire, ainsi que le terrain.

Le contrat de réservation

Vous vous engagez sur la base d’un descriptif et/ou la visite d’un logement-témoin en signant un contrat de réservation (non obligatoire légalement, mais systématique dans les faits).

Il doit préciser :

• La surface en m²
• Le nombre de pièces
• La nature et la qualité des matériaux
• La situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement
• La liste des équipements collectifs

Vous vous acquittez d’un dépôt de garantie et disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter.

Le contrat de vente définitif

Vous signerez ensuite un contrat de vente définitif. Il vous est adressé un mois avant la signature devant notaire. Profitez-en pour vérifier s’il précise bien :

• La description détaillée du logement
• Le prix et les modalités de paiement
• La désignation de l'organisme bancaire qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur
• Le délai de livraison

Le paiement

Vous payez votre logement au fur et à mesure des travaux, selon des proportions réglementées par le Code de la Construction.

La livraison du logement

Lors d'une réunion avec le promoteur, vous faites un état des lieux. Dans ce procès-verbal, vous devez noter tous les défauts de conformité et les vices affectant éventuellement le logement, mais aussi les parties communes s’il s’agit d’un appartement. Sachez que vous avez encore un mois pour signaler au vendeur les problèmes que vous rencontrez en vous installant. (Articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation)

Acheter un logement achevé

Les démarches sont celles d’une vente « classique ».

Acheter un logement neuf en copropriété ou en lotissement

Renseignez-vous sur le règlement de copropriété, afin de connaître les charges dont vous devrez vous acquitter. Si vous achetez en lotissement, n’oubliez pas de vous procurer le règlement de lotissement qu’il vous faudra respecter si vous voulez vivre en bonne intelligence avec vos nouveaux voisins.

L’offre d’achat n’est pas obligatoire

L’offre d’achat (qu’elle soit orale ou écrite) n’est pas une formalité obligatoire. Elle peut toutefois être rédigée par l’acheteur désireux d’accélérer la conclusion des négociations, ou bien être demandée par des agences immobilières afin de confirmer vos intentions auprès de leur vendeur. Dans tous les cas, abordez cette formalité avec une grande prudence. Ne signez pas sans avoir consulté un professionnel de l’immobilier au préalable, notamment pour vous assurer que l’offre contient toutes les clauses vous protégeant.

Quelle valeur a une offre d’achat ?

L’offre d’achat orale

Elle ne vous engage en rien. Elle est d’ailleurs fortement recommandée si quelques doutes subsistent chez vous sur la qualité du logement.

La contrepartie : le vendeur n’est pas non plus lié à vous et pourrait proposer le bien à un autre acheteur.

L’offre d’achat écrite

Les engagements sont beaucoup plus forts dans le cas d’une offre d’achat écrite, qui constitue un véritable acte juridique. En effet, elle engage l’acheteur à acquérir le logement dès que le vendeur a accepté l’offre par écrit. Une fois le délai de rétractation passé, tout changement d’avis de la part de l’acheteur l’exposerait au paiement de dommages et intérêts.

A noter : Le vendeur n’a en retour aucun engagement envers vous.

Que doit préciser votre offre d’achat écrite ?

Pour ne pas vous desservir, l’offre d’achat doit contenir certaines informations et conditions suspensives :

• Le prix d’achat
• La durée de validité de l’offre (le plus souvent, de 5 à 10 jours), c’est-à-dire le temps accordé au vendeur pour accepter ou refuser l’offre
• Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier)
• Les conditions sous lesquelles l’acheteur peut se rétracter (le plus souvent avant 7 jours)
• Le moyen de financement (un prêt ? Un apport personnel ?)
• La mention selon laquelle la vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat
• La mention selon laquelle l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués

Elle peut également contenir le type de bien (maison, appartement…) et sa description (localisation, superficie…).

Aucun versement ne peut vous être demandé par le vendeur au moment de la remise de l’offre d’achat.

Comment se rétracter ?

Normalement, l’acheteur peut se rétracter :

• Tant que le vendeur n’a pas répondu par écrit à l’offre
• Si le vendeur n’a pas accepté l’offre par écrit et dans le délai qui lui avait été imparti
• Si le vendeur fait une contre-proposition par écrit, la première offre d’achat devenant caduque

Retenez bien !

Soyez bien conscient que des litiges pourraient émerger si vous refusiez d’acheter le bien alors même que le vendeur avait finalement accepté l’offre. Alors prudence avant de signer !

Attention !

La promesse et le compromis de vente ne concernent que les logements anciens et sont interdits pour le neuf (il s’agit alors d’un contrat de réservation).

Sous signature privée ou devant notaire ?

Sous signature privée l’avant-contrat peut être passé sous signature privée, entre vendeur et acheteur. Pensez alors à enregistrer la promesse de vente auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature (le compromis de vente n’occasionne lui pas de frais).

Devant notaire

Si les enjeux (le contenu de l’avant-contrat sera repris dans le contrat définitif) et la complexité de l’acte (sa rédaction impose la mention de certaines informations) ne suffisent pas à vous en convaincre, sachez que cette prestation est comprise dans les émoluments du notaire.

Verser des sommes d’argent ?

Avant la signature de l’avant-contrat

Vous ne devez verser aucun argent avant la signature de l’avant-contrat. Il est en fait interdit depuis le 1er juin 2001 d’effectuer un quelconque versement avant l’expiration du délai de rétractation de 7 jours. Cependant acheteur et vendeur peuvent convenir d’un versement une fois passé ce délai, la validité de l’avant contrat dépendant alors de la remise de cette somme.

A la signature de l’avant-contrat

« Arrhes » ou « acompte », deux mots loin d’avoir les mêmes conséquences pour vous ! Si vous renoncez à la vente, les « arrhes » ne vous seront pas rendues. Si c’est le vendeur, il devra vous rembourser le double. Dans le cas d’un « acompte », il vous sera intégralement remboursé si vous n’obtenez pas votre prêt par exemple.

A qui ?

Aucun versement ne doit être fait directement au vendeur: vous devez passer par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un professionnel habilité.

Se rétracter ?

Une fois signé un avant-contrat, vous disposez d’un délai de rétractation équivalent à 7 jours, à compter du lendemain de la remise de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Pendant cette période, vous êtes libre de revenir sur votre engagement. Toutes les sommes que vous avez versées doivent vous être remboursées. Si vous souhaitez vous rétracter, il faudra le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, vous devrez honorer vos engagements (sauf cas précis, précisés dans l’avant-contrat).

La promesse unilatérale de vente

Les engagements du vendeur

La promesse unilatérale de vente engage le vendeur sur deux points en particulier :

• Il ne peut plus renoncer à la vente
• Il vous accorde une option sur son logement : il ne peut plus proposer son bien à un autre acheteur que celui défini dans l’avant-contrat, pendant un délai fixé et discuté entre les deux parties (en général 2 à 3 mois)

Les engagements de l’acheteur

De votre côté, vous :

• Disposez du temps de la promesse unilatérale de vente pour confirmer ou non votre volonté d’acheter
• Versez une somme appelée « indemnité d’immobilisation» (négociable, en général équivalente à 10 % du prix de vente); cette somme est versée au vendeur à titre de dédommagement si vous renoncez à acheter ou ne confirmez pas l’achat dans le délai d’option

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Les engagements du vendeur et de l’acheteur

Le compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties, le transfert de propriété et le paiement étant simplement suspendus à la signature du contrat de vente définitif. Vendeur et acheteur peuvent obliger l'autre à respecter son engagement et l'y contraindre par voie de justice. Autrement dit, et contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente ne ménage pas de délai de réflexion.

Que vous signiez une promesse unilatérale ou un compromis de vente, certaines clauses doivent figurer obligatoirement:

• L’état civil de l’acheteur et du vendeur
• L’origine de la propriété (date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, l’étude de notaire qui a authentifié l’acte)
• La description du bien vendu, de ses équipements et de ses annexes
• Le prix de vente
• Les modalités de paiements (recours à un prêt ?)
• Les sommes versées au moment de la signature de l’avant-contrat et de la vente
• Les clauses résolutoires ou suspensives (l’obtention d’un prêt pour l’acheteur ?)
• La clause relative aux assurances de dommages ouvrages et de responsabilité décennale(pour les logements dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans)
• La superficie (si vous achetez dans un immeuble en copropriété et que la superficie du lot est au moins égale à 8m²)

A noter : La superficie Carrez est la seule obligation d’information du vendeur vis-à-vis de l’acheteur. Vous disposez d’un an à partir de la signature de l’acte pour effectuer une vérification. Si la surface est inférieure de plus de 5% à la surface réelle, vous êtes en droit de demander une réduction du prix au prorata des mètres carrés manquants.

Peuvent également figurer :

• Le montant des honoraires de l’intermédiaire en charge de la vente et l’identité du payeur
• La situation hypothécaire du logement
• Les dates de signature du contrat de vente définitif et de prise de possession du logement
• L’existence éventuelle d’un bail en cours

S’il est professionnel, le vendeur ne peut pas se décharger de sa responsabilité en cas de vices cachés, même si le contrat indique le contraire.

Quel avant-contrat signer ?

La loi ne détermine pas le type d’avant-contrat qui doit être signé. Il s’agit plutôt d’une question d’usage. Si vendeur et/ou acheteur ne manifestent aucune préférence, le notaire ou l’agent immobilier prendront l’initiative de vous proposer un type d’avant-contrat.

Votre critère de comparaison : le taux effectif global (TEG)

Le TEG mesure le coût réel d’un crédit, selon une méthode de calcul objective et commune à tous les organismes de crédit. Il comprend tous les frais obligatoires liés à l’emprunt (taux d’intérêt, frais de dossier, frais de garantie…). Autrement dit, un TEG plus élevé signifiera un coût total plus élevé. S’il est utile pour faire vos premiers choix, cet indicateur ne doit pas vous faire négliger les éléments non « mesurables » qui joueront pourtant en faveur d’une banque (évolution des remboursements, pénalités de remboursement anticipé…).

Le prêt conventionné dit « classique »

Définition

Ce prêt réglementé peut vous intéresser si vous faites construire une maison individuelle ou acquérez un logement (neuf ou ancien), à titre de résidence principale. Il peut couvrir jusqu’à 100 % de l’opération. Si son taux est aujourd’hui proche de celui des autres prêts, les frais d’actes notariés liés à son obtention sont inférieurs à ceux des prêts du secteur libre. Il est aussi l’un des seuls prêts (avec le prêt à l’accession sociale) à donner droit aux aides personnalisées au logement (APL), et parfois même à des réductions de frais de dossier.

Les conditions

Les logements anciens doivent respecter certaines normes de surface et d’habitabilité.

A noter : L’absence de conditions de ressources

Bon à savoir

Ce prêt est proposé par tous les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’Etat. Il peut être complété par un prêt fonctionnaire. Il donne également droit aux APL.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Définition

Variante du prêt conventionné, il est notamment destiné aux personnes qui font construire ou qui acquièrent (dans le neuf ou dans l’ancien) leur résidence principale. Il peut couvrir jusqu’à 100 % des coûts. Il est plus intéressant qu’un prêt conventionné puisque son taux d’intérêt est plus faible. Seule contrainte : un plafond de ressources (inexistant pour le prêt conventionné).

Les conditions

Vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond, dépendant de la zone dans laquelle est situé le logement et du nombre d’occupants. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Bon à savoir

Ce prêt peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt épargne logement… Il donne également droit aux APL.

Le plan épargne-logement (PEL)

Définition

Ouvrir un PEL sous-entend avoir un projet immobilier, à plus ou moins long terme (attention ! Vous ne pouvez être titulaire que d'un seul PEL, sauf si vous héritez d'un second). Après la phase d’épargne, vous pouvez demander un prêt pour une résidence principale neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif.

Les conditions

Vous devez :

• Alimenter régulièrement le PEL (540 €minimum par an, soit 45 €par mois). L'épargne, au total, ne peut dépasser 61 200 €. A l'issue de la période d'épargne, vous pourrez bénéficier d'un prêt
• Épargner au moins 4 ans avant de pouvoir demander un prêt
• Présenter des garanties suffisantes pour avoir droit à ce prêt (caution, revenus réguliers…)

Toutefois, une banque ne peut vous refuser un prêt à l'issue d'un plan, sauf si vous êtes en surendettement.

Bon à savoir

Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Autrement dit, plus les intérêts sont élevés, plus le montant du prêt est important. Pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011, le taux d’intérêt est recalculé chaque année par la Banque de France, tout en sachant qu’un taux d’intérêt plancher a été fixé à 2,5.

Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+)

Définition

Venu remplacer le PTZ depuis le 1er janvier 2011, le PTZ+ est un prêt aidé par l’Etat, remboursable sans intérêt et destiné aux primo-accédants pour financer la construction ou l’achat de leur résidence principale. Son montant est limité en fonction de la nature de l’opération (neuf ou ancien), de la zone dans laquelle le bien est situé (zone franche urbaine, zone sensible…) et du nombre des occupants.

Les conditions

Vous devez :

• Être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux années précédant l'offre de prêt (sauf cas précis)
• Être acquéreur d’une résidence principale et ne pas dépasser le plafond de revenus fixé par l’Etat. Ce plafond dépend d'une part, des ressources et du nombre de personnes destinées à occuper le logement, et d'autre part, de la localisation de celui-ci

Bon à savoir

Contrairement au prêt à taux zéro, le PTZ+ n’impose pas de conditions de ressources. Vous noterez par contre que vos ressources seront prises en compte dans les modalités de remboursement du PTZ+.

Le prêt social location accession (PLSA)

Définition

C’est un prêt conventionné pouvant financer 100% d’un achat dans le neuf. D’abord, vous louez le logement, pendant une durée bien définie et versez chaque mois une redevance (plafonnée selon la zone géographique d’implantation du logement). Celle-ci constitue votre épargne, ou « part acquisitive », et vous permettra de réduire votre emprunt lors de l’éventuel achat. Ensuite, vous pouvez, si vous le souhaitez, devenir véritablement propriétaire du logement pour un prix qui lui aussi est plafonné selon sa localisation sur le territoire. La taxe sur la valeur ajoutée est à un taux réduit de 5,5 %.

Les conditions

Seules les entreprises de promotion immobilière ou les organismes HLM peuvent proposer un tel contrat. De son côté, l’accédant doit répondre à des conditions de ressources : la composition de son foyer est déterminante puisqu’elle va aussi conditionner son droit aux APL.

Bon à savoir

Vous pouvez aussi bénéficier du prêt « Action Logement ».

Anciennement « 1% logement »

Définition

Il s’agit d’un emprunt immobilier accordé par votre employeur et qui vient compléter votre apport personnel. Grâce à lui, vous diminuez le montant total de l’emprunt principal, vous en réduisez la durée, et finalement le coût. Il sert essentiellement à financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, son aménagement, son amélioration ou son agrandissement.

Les conditions

Vous êtes salarié ou retraité depuis moins de 5 ans d’une entreprise de plus de 10 salariés du secteur privé non agricole. Vos ressources sont inférieures aux plafonds PLI. Vous occupez le logement à titre de résidence principale, c’est-à-dire au minimum 8 mois par an. S’il s’agit d’un logement ancien (sans travaux) : il doit respecter les performances énergétiques d’un logement neuf. S’il s’agit d’un logement neuf : il respecte certaines conditions de performance énergétique. Le montant du prêt ne peut excéder 30% du coût total de l’opération, des plafonds étant par ailleurs fixés en fonction de plusieurs zones d’implantation du logement. Pour connaître le taux d’intérêt et la durée de remboursement, vous devez vous adresser à votre Comité Interprofessionnel du logement (CIL).

Bon à savoir

L’employé peut le demander auprès de l’organisme collecteur ou directement au service du personnel de l’entreprise.

Deux arguments de base

L’importance de vos revenus

Généralement, un banquier peut refuser un prêt si vos revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Il s’assure par ce calcul que vous ne serez pas étranglé par le crédit.

Seront pris en compte : vos salaires et toutes autres sources de revenus, desquels seront déduis vos crédits à la consommation, les pensions alimentaires…

Votre apport personnel

Il est constitué de l’ensemble de votre épargne immédiatement disponible au moment de la demande de prêt. Plus cet apport est conséquent, meilleures sont vos chances d’obtenir un prêt immobilier, puisqu’il en diminue la durée et donc le coût. Pour doper votre apport, faites appel aux proches si vous le pouvez. Sinon, traquez toutes les offres de prêt sans intérêt ou à taux d’intérêt privilégié (PEL, PTZ…)

Vos marges de manœuvre

Étudiez à fond votre dossier pour être en mesure de discuter chaque point avec votre banquier. Mais surtout, faites jouer la concurrence entre établissements. Exigez des simulations et comparez-les : elles constitueront un appui considérable à votre négociation.

La durée de l’emprunt

La durée de votre emprunt va être calculée en fonction de vos revenus, de votre apport et de la somme que vous souhaitez emprunter. Elle peut être de 25 ans ou plus. Une chose est certaine : plus la durée est longue, plus l’emprunt vous coûtera cher. Ajustez-la le plus précisément possible.

Le taux d’emprunt

Autre certitude : plus votre apport est conséquent, plus le taux sera tiré vers le bas. Reste à choisir la nature du taux que vous allez souscrire. Si vous optez pour un taux fixe, vos mensualités restent identiques jusqu’à la fin de votre prêt. Cette sécurité a un prix : le taux est généralement plus élevé qu’un prêt à taux variable. Si vous optez pour un taux variable (dit aussi « révisable »), les mensualités peuvent évoluer à la baisse… comme à la hausse ! Attention, ne vous limitez pas au taux de la première année, qui est souvent un taux d’appel. Ce facteur de risque non négligeable peut être gardé sous contrôle grâce au taux variable capé: la hausse du taux est alors plafonnée.

Demandez également s’il vous sera possible de passer d’un taux révisable à un taux fixe, et à quelles conditions.

Les mensualités

Que vous ayez opté pour un taux fixe ou variable, on peut vous proposer des mensualités constantes, progressives ou modulables. Votre réponse influera évidemment sur la durée du prêt.

L’assurance

Pour emprunter, vous devrez obligatoirement souscrire l’assurance « décès-invalidité ». Une autre est quant à elle facultative, celle liée à la perte d’emploi.

Dans les deux cas, soyez très attentif aux conditions d’adhésion, au taux de cotisation et aux situations couvertes. Là encore, faites jouer la concurrence : étudiez les assurances proposées par votre banque, mais également celles de votre compagnie d’assurance elle-même. Négociez les prix, le niveau de risques des garanties, le délai de carence… Vous pourrez également définir la quote-part à attribuer à chaque contractant (une quote-part de 100 % sur chaque tête sera toujours plus onéreuse qu’une quote-part à 50 % pour chaque tête, mais vous garantira une meilleure indemnisation en cas de sinistre).

Objectif : payer moins cher, ou du moins, disposer des garanties adaptées à votre situation.

La garantie du crédit immobilier

La banque peut vous demander plusieurs types de garantie :

• Une hypothèque : elle garantit le paiement de votre dette en cas de défaillance, sans que vous soyez dépossédé de votre bien.
• Une IPPD (Inscription en privilège de prêteur de deniers) : elle est assez similaire à l’hypothèque à la différence qu’elle ne porte que sur les biens anciens. Elle est cependant moins chère, puisqu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
• Une caution mutuelle : les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de proposer une alternative à l’hypothèque. Elle ne nécessite pas de mainlevée et est en partie reversée à l’issue de votre crédit si vous n’avez eu aucun problème de remboursement.
• Une caution mutuelle fonctionnaire : destinée aux fonctionnaires (et quelques activités particulières), elle a les avantages des cautions « classique », sans frais.

Les autres facteurs

Vous pouvez enfin négocier tous les frais annexes, tels que les frais de dossier ou revoir les pénalités généralement prévues en cas de remboursement anticipé.

Un délai de réflexion de 7 jours

Nous vous rappelons qu’en l’absence de signature d’un avant-contrat de vente ou d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la remise du projet d’acte de vente.

Une signature devant notaire

Les deux parties se retrouvent pour la signature du contrat chez le notaire, le plus souvent celui du vendeur. Il est bon de savoir que vous pouvez vous faire assister du vôtre.

A cet égard, la rédaction de l’acte par deux notaires n’entraîne pas le doublement des honoraires, mais plutôt leur partage, sans frais supplémentaire pour aucune des deux parties.

Le contrat de vente

• L’état civil de l’acheteur et du vendeur
• L’origine de la propriété du logement (la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, l’étude du notaire qui a notifié l’acte)
• La description du bien et sa destination
• La superficie, s’il s’agit d’une copropriété dont le lot est égal ou supérieur à 8m²
• Le prix de vente et les modalités de paiement
• La mention précisant si la somme est payée avec ou sans l’aide de prêts
• Une clause relative aux assurances de dommages ouvrages et de responsabilité décennale, s’il s’agit d’un logement dont la construction est achevée depuis moins de 10 ans

Dans certain cas, doivent notamment être mis en annexe :

• Un état des risques d’accessibilité au plomb, si le logement est situé dans une des zones définies par arrêté préfectoral et construit avant 1948
• Un état parasitaire, pour les logements situés dans une des zones définies par arrêté préfectoral et pour lesquels le vendeur (non professionnel) souhaite s’exonérer de la garantie des vices cachés

A noter : L’impossibilité pour les vendeurs professionnels de se décharger de cette responsabilité des vices cachés.

Une fois le contrat signé

Vous êtes maintenant propriétaire

Le vendeur vous remet normalement les clés. Il peut arriver, si cela a été indiqué dans l’avant-contrat par exemple, qu’elle ait eu lieu antérieurement. Dans ce cas et par sécurité, patientez malgré tout jusqu’à la signature du contrat de vente pour entamer les moindres travaux.

Votre titre de propriété vous sera remis ultérieurement

Le notaire vous remet des attestations de propriété pour vous permettre d’entamer vos démarches auprès des assurances par exemple. En effet, avant de pouvoir vous remettre votre titre de propriété « définitif », le notaire doit d’abord publier l’acte au bureau des hypothèques et verser droits et taxes dont vous vous êtes acquittés à la signature de l’acte. Il doit également communiquer copies et extraits d’acte de vente à différentes administrations fiscales. Comptez environ 2 à 3 mois avant de recevoir votre précieux titre. Le notaire conservera l’original pendant 100 ans (avant d’être envoyé au service des archives départementales).

Les obligations de l’acheteur

Payer ! Voici vis-à-vis du vendeur votre seule et unique obligation, mais non des moindres. Il convient de le faire le jour précis et selon les conditions définies dans l’acte de vente. Dans les faits, le paiement est le plus souvent intégralement versé en même temps que la signature chez le notaire.

Votre logement a moins de 10 ans La garantie décennale

Définition

Si votre logement a moins de 10 ans, il bénéficie d'une garantie contractuelle : la garantie décennale. Pendant les dix années qui suivent la construction du logement, le promoteur ou le constructeur sont tenus de réparer les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa solidité.

Sont ainsi visés :

• Les dommages survenant à tout élément du bâtiment qui ont pour effet de compromettre sa solidité (fondations mal exécutées, toiture défectueuse)
• Les dommages susceptibles d'affecter l'un des éléments de l'ouvrage ou l'un de ses équipements indissociables et de rendre le logement impropre à sa destination (défaut de l'escalier empêchant d'accéder à l'étage, joints de terrasses défectueux entraînant des infiltrations d'eau...)

Les démarches à suivre

Vous devez agir dans les 10 années qui suivent la construction de votre logement, envers le professionnel, en lui décrivant les malfaçons dans une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception. Sans réponse de sa part, adressez-lui une mise en demeure, voire intentez une action devant le tribunal de grande instance.

Votre logement a plus de 10 ans La garantie des vices cachés

Définition

S’il n’existe aucune garantie contractuelle pour les logements de plus de 10 ans, vous restez malgré tout couvert en cas de vices cachés (une toiture qui s'effondre ou des inondations fréquentes occasionnant des fissures…)

Les démarches à suivre

Vous pouvez demander, à l'amiable ou le cas échéant, devant le tribunal de grande instance :

• Soit l'annulation de la vente
• Soit une réduction du prix de vente sous forme d'indemnité
• Soit le versement des sommes nécessaires à la réparation du vice

Attention à la clause de non garantie des vices cachés !

Une clause de non-garantie des vices a pu être insérée par un vendeur non professionnel, précisant que vous preniez le bien en l'état et renonciez à tout recours. Cette clause n’est pas valable si le vendeur était un professionnel ou si vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte

Vous avez acheté un logement sur plan ?

Vous disposez dans ce cas de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

Prévenir tout litige

Il convient d’être extrêmement attentif lorsque vous procédez à la réception des travaux : contrôlez la conformité des travaux à ce qui était prévu, tous les équipements doivent fonctionner.

Vous pouvez formaliser vos réserves éventuelles en consignant le solde du prix auprès du notaire par exemple (il sera remis au vendeur une fois les réserves levées).

Agir en cas de litige

Vous avez un mois à compter de la livraison (ou de la réception des travaux si elle est postérieure) pour informer le vendeur de tous vices, par lettre recommandée avec avis de réception. Celui-ci a alors 1 an pour effectuer les réparations nécessaires.

S’il s’agit d’un défaut d’isolation phonique, vous disposez cette fois d’un délai d’un an pour demander réparation.